Konut fiyatları yıllardır gelirlerden daha hızlı artıyor. Ancak şimdi daha yüksek faiz oranları, güçlü enflasyon ve daha sıkı borç verme standartları var. Bu zaten gayrimenkul kredilerine olan talebi azaltıyor.
Oesterreichische Nationalbank (OeNB) Başkan Yardımcısı Gottfried Haber Salı günü düzenlediği basın toplantısında, “Satın alınabilirlik önemli ölçüde kötüleşti, gayrimenkul alanında bir satın alınabilirlik sorunumuz var.”
Vali Yardımcısı, “Piyasalarda gördüğümüz gelişmede elbette aslan payını artan faizler ve enflasyon alıyor” dedi.
Merkez Bankası Ekonomi Departmanı müdürü Markus Schwaiger, durumu son on yılda emlak fiyatları iki katına çıktı, ancak gelirler yalnızca üçte bir oranında arttı. “Finansman sorunu aşırı borçlanma ile çözülemez.” Faiz oranlarındaki artışla da bağlantılıdır.
Avrupa Merkez Bankası’nın (ECB) bu yıl Temmuz, Eylül ve Ekim aylarında yaptığı faiz artırımları da Avusturya’da yeni iş için borç verme oranlarını etkileyecektir. OeNB Başkanı Robert Holzmann, “Görünür olan şey, kredilere olan ilginin hem şirketler hem de hane halkı ile iş dünyasına çoktan geldiğidir” dedi.
OeNB uzmanı, geçen yıl, bir borçlu 30 yıl vadeli ve on yıl boyunca aylık 1.000 Euro’luk sabit faiz oranıyla 300.000 Euro’luk bir kredi aldı, bugün bunun için yalnızca 220.000 Euro alıyorsunuz, diye hesapladı OeNB uzmanı. “Tabii ki bu, yeni kredilerdeki düşüşe de yansıyor ki bu, bizim görüşümüze göre, faiz oranlarının bugünkü kadar yüksek olduğu 2018’deki normal seviyeye dönüş anlamına geliyor.” Değişken oranlı kredilerin oranı ağustos ve eylül aylarında tekrar artış göstermiştir.
Merkez Bankası’na göre, finansal piyasa istikrarına yönelik riskler bu yıl boyunca “önemli ölçüde arttı”. Kredilerdeki yüksek faiz oranları ve yükselen enflasyon, özel hane halkı ve şirketleri olumsuz etkiliyor. Bunun sonucunda son dönemde konut kredisi alanındaki büyüme yavaşladı.
OeNB departmanı direktörü Birgit Niessner, bu yıl Eylül ayında yalnızca yüzde 4,7’lik bir artışa atıfta bulunarak, “Hanehalkları şu anda biraz düzleştirilmiş bir kredi büyümesi kaydediyor” dedi. OeNB direktörü, “İtici güç konut inşaatıdır” diyor. Bu, toplam hacmin yüzde 70’ini oluşturuyor. Büyümedeki düzleşme, Ağustos ayından bu yana yürürlükte olan “yeni”, yani daha katı borç verme yönergeleriyle de açıklanabilir.
Niessner, toplam hanehalkı borç oranının, yani gayri safi yurtiçi hasılaya göre borç miktarının sabit kaldığını vurguladı. Haneler şu anda “iki tür ekonomik şok” yaşıyor. OeNB direktörü, “Yükselen faiz oranları ve yüksek enflasyon kapsamı daraltıyor” dedi. Reel kullanılabilir hane geliri bir önceki yıla göre düştü. “Bu, hane halkının mevcut durumu hissettiği anlamına geliyor.”
Almanya’da değişken faiz oranlı kredilerin yüksek oranı da endişe kaynağı. Oran düşse de halen yüzde 47’dir. Niessner’e göre bu, Avusturya’yı avro bölgesi ortalamasının üzerine çıkarıyor.
Merkez Bankası, daha önce geçerli olan kriterleri bağlayıcı hale getiren konut amaçlı gayrimenkul sektöründe sürdürülebilir kredilendirmeye ilişkin yeni yönetmeliğin “kredi kalitesindeki bozulmadan kaynaklanan sistemik risklere karşı koymak için gerekli olduğunu” belirtti. Konut amaçlı gayrimenkul kredisi verilmesine ilişkin daha katı kurallar Ağustos ayından bu yana yürürlüktedir. Ancak yüzde 20’lik bir istisna kotası da var ve bu kota içinde bankaların tahsis konusunda özgürce karar vermesi mümkün.
Enflasyonun gelişmesi ve ayrıca jeopolitik olayların “elbette sistemik risklerde artışa yol açtığını” vurgulayan Haber, “finansal piyasa istikrarı için Avrupa çapında bir risk uyarısına atıfta bulundu. Birkaç risk aynı anda gelir ve birbirini etkiler. “
Rusya’nın Ukrayna’daki saldırı savaşı, enerji krizi, yüksek enflasyon gibi zorlu ortamda Avusturya bankalarının kârları 2022’nin ilk yarısında hala yüksekti. Vali Yardımcısına göre, yaklaşık 3,8 milyar avro ile 2021 seviyesi aşağı yukarı aynıydı. Bu durum 2022 yılının üçüncü çeyreğinde de devam etti.
Aynı zamanda “dinamik kredi büyümesi” devam ediyor. Sonuç olarak, sabit çekirdek sermaye oranı yüzde 15,8’e hafifçe düştü. OeNB vali yardımcısı “Bu endişe verici değil” diye ekledi. Haber, “Avusturya’nın bankacılık sistemi, zorluklara rağmen çok dayanıklı,” vurgulayarak, bir senaryoda Ukrayna savaşının tırmanmasının ve artan enflasyon ve faiz oranlarıyla birlikte ciddi bir küresel durgunluğun varsayıldığı bir OeNB banka stres testine atıfta bulundu. Haber, “Avusturya’da dirençli, iyi konumlanmış bir bankacılık sistemimiz var” diyor.
Haber’in açıkladığı gibi, Ulusal Banka bir bütün olarak yerel bankacılık sektörünün “sağlam risk taşıma kapasitesine” sahip olduğunu – “finansal krizden önceki 2007/2008 seviyesinin oldukça üzerinde” olduğunu onaylıyor. OeNB Başkan Yardımcısı, “En büyük risk etkeni kredi riskidir” diye vurguladı.
Merkez Bankası’na göre, artan ekonomik ve jeopolitik risklere karşı kendilerini silahlandırmak için, bankaların “kar dağıtırken ihtiyatlı davranmaları”, yani temettü öderken temkinli olmaları gerekiyor.
