Finansal Piyasa Otoritesi (FMA), bankaları bu yıl aşırı temettü ödememeleri konusunda uyarıyor. FMA yönetim kurulu üyeleri Helmut Ettl ve Eduard Müller Çarşamba günü Viyana'da düzenledikleri basın toplantısında, gayrimenkul değerindeki düşüş nedeniyle bireysel kurumların belki de hiç kar dağıtmaması, bunun yerine kredi temerrütleri için karşılık ayırması gerektiğini söyledi. Gelecek yıla bakan Müller, “Aslında burada Avusturya finans piyasası için bazı tehditler var” dedi.
FMA liderliği, gelecek yıl bankalara neler olabileceğinin ana hatlarını çizerek, faiz oranlarındaki değişimin gayrimenkul fiyatlarında düzeltmeye yol açtığını ve aynı zamanda özel hane halkının borçlarını ödemesini zorlaştırdığını söyledi. Ancak ofis veya mağaza gibi ticari mülklerin sorunun merkezinde olması muhtemeldir. Ettl bankalara çağrıda bulunuyor: “Lütfen defterlerinize bakın, neler beklenebileceğini görün.” Bankalar kâr dağıtmak yerine özsermaye tabanlarını güçlendirmeyi düşünmelidir.
Ettl, FMA'nın bankalar için temettü kısıtlamaları da getirebileceğini söyledi. Avrupa Merkez Bankası'nın (ECB) denetlediği altı büyük banka için bu durum ECB'nin meselesi.
ECB'nin yıllardır uyguladığı sıfır faiz politikası, Avusturya'da bir emlak balonunun oluşmasına yol açtı. Konut amaçlı gayrimenkuller söz konusu olduğunda denetim makamı kredi düzenlemelerini sıkılaştırdı. Son göstergeler balonun en azından büyümeyi bıraktığını gösteriyor. Müller, “Burada her şeyi açıkça belirtmiyoruz, yalnızca aradaki farkın artık genişlemediğini görüyoruz” dedi.
Avusturya'da 2010'dan bu yana emlak fiyatları yüzde 115 artarken, gelirler yalnızca yüzde 55 arttı. 2022 ortalarında zirveye ulaşan gayrimenkullerde Avusturya'da yüzde 36, Viyana'da ise yüzde 40'tan fazla aşırı değerleme yaşandı.
Müller, 2020'den önemli ölçüde farklılaşacak eğrilere bakarak, “Orada ne kadar hava var, anahtar kelime aşırı değerleme” dedi. “KİM Yönetmeliği ile uygulamaya koyduğumuz borçlu bazlı tedbirlerin gerekliliğini artık tartışmaya gerek olmadığını düşünüyorum. Bunu çıplak gözle görebilirsiniz” diyor Müller.
Ticari gayrimenkuller için, kredi verme konusunda FMA'nın daha katı kuralları yok, ancak Ettl'in de vurguladığı gibi ince örgülü bir kontrol ağı var. Denetleyici perspektiften bakıldığında, ticari gayrimenkullerdeki türbülans riski, konut amaçlı gayrimenkullerden bile daha büyük; kredi/değer oranı daha yüksek ve kredi hacminin yüzde 85'i değişken faiz oranlarına sahip. Kredilerin yüzde 25'i kesindir. Ayrıca, ev ofisi ve çevrimiçi alışveriş, ofis sahipleri ve büyük mağaza işletmecileri için yapısal riskler oluşturmaktadır.
Zorluklarla karşı karşıya kalan René Benko'nun Signa Grubu, ticari gayrimenkul konusundaki kararlılığını zaten çok yakından incelemişti. 2018'de Avusturya bankalarının Signa'ya olan riski şu anda söylentilerde bulunan 2,2 milyar avrodan çok daha fazlaydı. Ettl, “Bu kümelenmeyi, yani yoğunlaşma riskini ortadan kaldırmak FMA, Merkez Bankası ve Avrupa Merkez Bankası'nın ortak girişimiydi” dedi. Bu, Signa kredilerinin bir kısmının Avrupa'daki diğer bankalara devredildiği anlamına geliyor. Ettl, Signa'nın kendisinin FMA denetimine tabi olmadığını çünkü grubun küçük yatırımcılardan herhangi bir para toplamadığını söyledi.
Ettl, Avusturya'daki Liechtensteinische Landesbank'ın (açık uçlu bir emlak fonu) “LLB Semper Real Estate” hisselerinin itfasının bu yıl Ekim ayında askıya alınmasının, sistemde şu anda stres olduğunun bir başka göstergesi olduğunu söyledi. APA basın toplantısının oturum aralarında. Geçen yıl fon hala büyüme yolundaydı. 2022 baharında LLB Immo KAG, gayrimenkul fonu için 2021'den beri tadilatta olan proje geliştiricisi Vermehrt AG'den Viyana-Favoriten'deki Columbusplatz'daki Tlapa mağazasını satın aldı. Önceki bilgilere göre binanın 2024 yılında tamamlanması gerekiyor.
