Mali açıdan sorunlu emlak grubu Signa'nın Tirol'lü yatırımcı René Benko etrafındaki kurumsal stratejisi giderek daha fazla eleştiriye maruz kalıyor. Alman “Handelsblatt” (Salı baskısı) Benko'nun “pahalı kira sözleşmeleriyle gayrimenkul değerlemelerini artırdığı” söyleniyor. Uzman bakış açısına göre, lüks büyük mağazaların kiraları bazen piyasa seviyesinden önemli ölçüde daha yüksek olabiliyor. Ancak Signa fahiş kiraları reddediyor; “tüm iddiaları reddediyor”.
Diğer büyük emlak grupları gibi Signa da muhtemelen mevcut değerleme alanından tam olarak yararlanmış ve planlanan mülklere çok yüksek değer vermiştir. Bu da uluslararası muhasebe kuralları (IFRS) çerçevesinde mümkündür. Kurumsal Muhasebe ve Denetim Enstitüsü başkanı, “Gayrimenkulün finansal bir yatırım olarak muhasebeleştirilmesini düzenleyen UMS 40'a (Uluslararası Muhasebe Standartları, not) göre, değerleme büyük ölçüde değerleme uzmanlarının takdirine bağlıdır” dedi. Johannes Kepler Üniversitesi Linz, Roman Rohatschek, “Oberösterreichische Nachrichten”e göre (Salı baskısı). Bu büyük ölçüde uzmanların kim olduğuna ve ne kadar ciddi olduklarına bağlıdır. Beklenen kira gelirinin ne kadar yüksek olduğu sorusu da var.
“OÖN”, alacaklıları koruma derneği Creditreform'un genel müdürü Gerhard Weinhofer'in Benko'nun değerlemeleri ve gelir beklentilerini “büyük ölçüde abarttığını” aktarıyor. Avusturya Şirketler Kanunu'nda (UGB) geçerli olan ve ticari ihtiyatla karakterize edilen ve gayrimenkulün edinim değerine dayanan düşük maliyet veya piyasa ilkesinin destekçisidir. Ancak bu, öz sermayenin bu kadar güzel sunulabileceği anlamına gelmiyor.
Signa Holding'i çevreleyen iflas işlemleri sırasında, iflas durumunda gerçekçi bir tasfiye değeri belirlemek amacıyla Signa mülklerinde örneğin yüzde 30 ila 40 oranında genel bir devalüasyon yapılması olası değildir. raporda ayrıca belirtiliyor.
“Handelsblatt”a göre içeriden kişiler Benko'yu büyük mağazalarının değerlemelerini “kapatma sözleşmeleri ile şişirmek ve dolayısıyla Signa portföyünü yapay olarak şişirmekle” suçluyor. Kira ne kadar yüksekse ve sözleşme ne kadar uzunsa, mülkün değeri de o kadar artar; en azından kağıt üzerinde. Gazetenin sorulması üzerine şirketin medya avukatı iddiaların hiçbir dayanağı olmadığını söyledi.
Uzman bakış açısına göre perakende kiralar aşırı yüksek: Hamburg'daki Alsterhaus'ta kira yükü cironun yüzde 17'sine tekabül ediyor ve tahmini ciro yaklaşık 70 milyon avro. “Handelsblatt”, BBE Handelsberatung'un yönetici ortağı Johannes Berentzen'in aktardığına göre bu “çok yüksek”. BBE ticari mülklerin değerlemesi, geliştirilmesi ve yönetimi konusunda uzmandır. Berentzen, Münih'teki Oberpollinger mağazasında “kira seviyesi mutlak acı eşiğinde” diyor. Tahmini 130 milyon Euro ciroya sahip olan tesisin kira payı cironun yaklaşık yüzde 20'sini oluşturuyor. Gazeteye göre uzman, yüksek kiralarla mülk sahibinin mülklerinin değerlemesini artırabileceğini doğruladı. Öte yandan Berentzen, Berlin'deki lüks mağaza KaDeWe'nin 50 milyon avroluk çok yüksek kira bedeliyle “muhtemelen iyi başa çıkabileceğini” söyledi. Satışların yüzde 13'ünün biraz altında bir kısmını oluşturuyor. Buradaki satış alanının metrekare başına satışları neredeyse 6.700 Euro'ya ulaşıyor, ancak Oberpollinger'de bu sadece 3.800 Euro.
Şirket çevrelerine göre, Signa'nın hâlâ sahibi olduğu 18 evin kiralarının da İsviçreli Signa yan kuruluşu Galeria'daki piyasa fiyatının önemli ölçüde üzerinde olduğu söyleniyor, “Handelsblatt” haberine göre içeriden bir kaynak şunları aktarıyor: “Eğer Signa'nın kiraları şu şekilde olsaydı: Piyasaya paralel olarak Galeria'nın karı 70 milyon euro daha yüksek olacaktı.”
Signa da KaDeWe'de olduğu gibi pahalı kira anlaşmaları karşılığında Galeria'ya yatırım sözü verdi. Signa Holding'in kasım ayı sonunda iflasının ardından taahhüt edilen 200 milyon avroluk ödemelerin devam edip etmeyeceği şüpheli.
Signa içinde, emlak imparatorluğu içindeki tutarsızlıklar, Pazartesi akşamı bildirilen, şu anda iflas etmeyen iki yan kuruluş Signa Prime Selection ve Signa Development Selection'un CEO'su Timo Herzberg'in derhal görevden alınması nedeniyle belirgin hale geldi. Kesin nedenleri hala bilinmiyor. “Frankfurter Allgemeine Zeitung”, emlak şirketlerinin denetim kuruluna pazartesi sabahı araştırma için kapsamlı bir soru listesi gönderdi. Bu liste “Herzberg'in olası şüpheli işlemleriyle” ilgiliydi. Bu, diğer şeylerin yanı sıra, yöneticinin çoğunluğu elinde bulundurduğu Havit adlı bir şirketi de içeriyor. Signa binalarında bir yer kiraladı, ancak görünüşe göre piyasada alışılmadık derecede düşük kiralarla. Herzberg'e göre, gazetenin Pazartesi günü yaptığı bir araştırmaya henüz yanıt verilmedi.
Pazartesi akşamı yapılan şirket açıklamasında şifreli bir şekilde, “İşten çıkarmaların nedenleri, yönetim kurulu üyesi olarak görevin ağır ihlaline ilişkin acil şüphelerdir” denildi. Şirketin denetleme kurulu başkanı ve eski Avusturya başbakanı Alfred Gusenbauer, “Şüphe açıktı ve denetim kurullarına başka seçenek bırakmadı” dedi.
İflas eden Signa Holding'in özyönetimli yeniden yapılanma sürecinin dış yönetimle bütünleşip gerçekleşmeyeceğine gelecek haftadan itibaren karar verilecek. Alacaklılar bu durumda taleplerinin yüzde 30'u yerine yalnızca 20'sini alacaklardı. Ocak ayında Signa'dan gerçekte kimin ne kadar para istediği belli olmalı ve 12 Şubat'ta gruba ne olacağına dair bir senaryo hazırlanmalıdır.
