Ekonomist ve eski Lufthansa CFO'su Nikolaj Schmolcke, zor durumdaki Signa emlak grubundaki en önemli iki şirketin bilançolarına daha yakından baktı. İflas eden Signa Holding ve Signa Prime Selection bazen mali tablolarını çok geç yayınladı; Prime için bu raporlama tarihinden itibaren beş yıl, Holding için ise dört yıl kadar sürdü. Schmolcke, “Yayınlamayan herkesin bir sorunu ya da saklayacak bir şeyi ya da her ikisi vardır” diyor.
2021 yılına ait konsolide mali tablolar, Viyana'nın Mariahilfer Straße'sindeki Lamarr mağazası, Berlin'deki KaDeWe, Hamburg'daki Elbtower ve Münih'teki Alte Akademie (kiralanan) gibi önde gelen mülkleri bir araya getiren Prime Selection'dan alınmıştır. Hamburglu ekonomist, Münih “Abendzeitung”a (hafta sonu) göre aylar ve on ay sonra 2022 için rapor veriyor.
Gazete haberine göre yöneticilere, denetim kurulu üyelerine ve avukatlara seminerler veren Schmolcke, Signa'nın mali tablolarından çok şey okuyor: Örneğin Signa'nın “paylaşılan anlaşmalar” yoluyla emlak transfer vergisinden tasarruf ettiği. Ya da Prime Selection'ın yalnızca 2021'de 438 milyon euroluk satıştan 732 milyon euro kar elde ettiğini.
René Benko'nun mülklerine yönelik artan değerlemeler dikkat çekici. Tirol'deki Signa kurucusu, her birine gelecekte kendileri için ne alabileceğini tahmin etmelerini istedi. Schmolcke, “Daha yüksek değerlemeler kârı gösteriyor” diye açıklıyor. Yalnızca 2021 yılında Benko'nun gayrimenkul portföyünün değeri bir milyar arttı.
Bu işe yaradı çünkü Prime Selection UGB'ye (HGB'nin Avusturya'daki karşılığı) göre değil, Uluslararası Finansal Raporlama Standartlarına (IFRS) göre raporlama yapıyor. Onlara göre gayrimenkul, edinme maliyetinden daha yüksek değerlenebilir.
Mali tablolar ayrıca Alte Akademie'yi satın alan şirketin 2021'de 12,6 milyon euro zarar ettiğini ya da Signa'nın Münih'teki Bahnhofsplatz için toplam 120 milyon euro tutarında kredi aldığını gösteriyor. Özellikle dikkat çekici: Rapora göre belgeler Benko'nun tüm riskleri aldığını gösteriyor. “6,7 milyar euroluk kredi hacminin 3,6 milyar eurosunu değişken faizli yönetti. Schmolcke, “Bu kumarhaneye, kumara benziyor” diyor. Faiz oranları yükselirse maliyetler patlar.
“Bir yüzde puanlık daha yüksek faiz oranları yılda 36 milyon avroya karşılık geliyor.” Faiz oranları – yakın zamanda olduğu gibi – üç yüzde puan artarsa bu, yılda 100 milyon avronun üzerine tekabül ediyor. Bilgiye göre Prime Select AG'nin 2022 yılında cari varlıkları 686 milyon euro olup, bu rakam 2,7 milyar cari borçlarla dengelendi. 2021 yılında bu açık hala 1,4 milyardı. “Bu, Prime Select'in 225 milyon euroluk temettü ödemesine engel olmadı.”
Schmolcke bunların hiçbirinin yasa dışı olmadığını vurguluyor. Şöyle özetliyor: “Benko mülklere çok değer veriyor, bu sayede kar gösteriyor, yatırımcılar için cazip hale geliyor ve bankalardan para topluyor. Sonra da 2 milyar 205 milyon euro kâr ödüyor.” Finansörler bu riski aldılar. “Bu, onunla devam etme isteğine bağlı. Alacaklılar bunu kabul etti. Artık gerisini iflas idaresi halledecek.”
